楼市触底了吗？

专家告诉《财经邮报》，在经历了四年的销售惨淡和价格下跌之后，房地产市场正在走向复苏。

判断市场底部是非常困难的。但恢复的一些必要条件已开始在数据和代理商的轶事证据中显现出来。

经济放缓意味着自 2013 年以来房地产价格变得更加便宜，从而向更多买家开放了市场。

房地产经纪人表示，许多房主多年来一直袖手旁观，等待市场好转，这让他们的生活变得不健康。

现在机构投资者开始抢购房产——这表明他们相信有便宜货。

《Money Mail》采访了顶级房地产专家，了解了这些复苏的早期迹象，以及随着市场变化买家和卖家可以采取哪些措施来获得最好的交易。

价格停滞

2020 年 Covid-19 大流行爆发后，随着房主重新考虑他们的优先事项，房地产市场陷入疯狂。

封锁期间，提供帮助的家庭离开了这座城市。开始在家工作的专业人士已经转移了工作地点，因为他们不再依赖办公室。有抱负的首次购房者已经存够了钱，可以开始感兴趣地搜索。

然后，到了 2022 年，疫情后的热潮平息后，市场完全停止了。

过去四年价格变化不大，典型房屋价值仅比 2022 年夏季高出 2%。

根据劳埃德银行 (Lloyds Bank) 的数据，截至 7 月，平均房产价值为 299,253 英镑，仅比一年前上涨 0.1%，这是自 2023 年 11 月以来最慢的年度增长。

劳埃德银行表示，过去四年，东南部的平均房价下降了 4.6%，西南部则下降了近 4%。

根据土地登记处的数据，与 2022 年夏季相比，伦敦的房产平均售价下降了 6%。

如果考虑到通货膨胀因素，四年来英国平均房地产实际下降了约 15%。在伦敦和南部，这一比例上升到 20% 或更多。

政策变化并没有起到任何作用。今年早些时候推出的《租户权利法》赋予租户更多权力，并导致房东因担心购买无利可图而出售房屋。

由于担心建筑税和其他财富税，高端市场的买家推迟了对英国房地产的投资。

而且，正如经常发生的情况一样，当恐惧笼罩市场时，不需要紧急搬迁的业主会推迟搬迁，直到情况变得更加清晰。

但改善即将到来吗？尽管存在种种不利因素，但一些房地产内部人士开始看到复苏的基础正在形成。

Garrington Property Finders 的购房经纪人尼古拉斯·芬恩 (Nicholas Finn) 表示：“近几个月来，我们看到承诺搬家的客户有所增加。

许多人在过去一两年都将这项工作悬而未决。现在他们想继续下去，他们会在销售中得到什么，然后看看他们能买什么。”

他补充道：“我一直在与很多房地产经纪人交谈，对不常出现的房产的需求仍然很高，而且我们仍然看到价格合理的房屋进行密封出价并且高于要价。”

一些人甚至认为，房地产的估值又开始变得合理了。

根据全国建筑协会的数据，平均房价比十年前更便宜。它基于平均收入与平均房价的比率。

英国全国平均房价是全职工作人员平均年薪的5.6倍。上一次达到如此低的水平是在 2013 年。

目前房价收入比已接近4:8的长期平均水平。随着房产变得更加便宜，潜在买家的数量就会增加，而那些因高价而出的人可能会重新考虑。

近年来，随着租金的惊人上涨，随着房产价值的下降，买房也开始变得比租房更实惠。

根据官方数据，2022年房价是平均年租金的20倍，但现在已降至仅16倍。

如果这一差距继续缩小，对于那些有能力买得起房的人来说，买房而不是租房的吸引力将会增强。

利率下降也可能为经济复苏增添动力。

虽然一些交易员押注利率上升，但凯投宏观经济学家预计 2027 年利率将从 3.75% 降至 3%。

这可能会导致抵押贷款利率比现在下降 1%，并鼓励更多人购买和搬家。

对于今年平均抵押贷款利率从 4% 上升至 4.75% 左右的房主来说，此举将是一个受欢迎的缓解，购买平均价格房屋的成本每年增加超过 1,500 英镑。

Property Hub 是一家买房出租采购公司，每年为其客户完成超过 1 亿英镑的房地产交易，并共同主持房地产播客。该公司的 Rob Dix 表示，市场可能会对政府在 10 月 28 日的预算中宣布的内容有很多看法。

他表示：“几个月来，融资基本面保持稳定，在经历了过去两年的名义停滞和实际价格下降之后，房地产价格变得更加便宜。”

由于高租金和稳定的房价，投资者也能获得良好的回报。但市场情绪很严峻，因此如果情绪改善，经济活动将很快发生变化。”

对房地产市场最大的信任票是大投资者开始投入的资金。

由养老金计划和其他机构投资者资助的大型企业业主正在购买或建造公寓楼并将其出租以产生长期收入。

根据第一太平戴维斯的分析，今年 4 月至 6 月期间，此类“建租”计划花费了 22 亿英镑，创下了一年中同期的最高记录。

今年的投资有望超过往年，包括利率处于最低水平时。

投资集团摩根士丹利 (Morgan Stanley) 与 Ridgeback 一起以 10 亿英镑收购了伦敦租赁平台 Metro Living，覆盖约 3,200 套房屋。

国际房地产开发商 Greystar 紧随其后，斥资 5 亿英镑在伦敦大象公园购买了 904 套住宅，这进一步表明了投资者对伦敦的信心。

这两笔交易均位列伦敦有史以来最大的建房出租交易前三名。

Ladestone Mortgages 的克雷格·菲什 (Craig Fish) 表示，房地产市场并没有复苏，它正在慢慢解冻，如果你知道去哪里寻找的话，就会出现真正的萌芽。

不过，他警告说，即时价格可能不会出现在反弹卡上。房屋建筑商提供两位数的折扣，表明市场价格突然飙升。他补充道：“这表明他们预计市场将放缓，而不是反弹。”

“工资增长仍领先于通胀，因此即使今年抵押贷款利率上升，负担能力仍在改善。”

规模较小的买房出租投资者也在以大幅折扣购买房产——其中一些来自房屋建筑商。

Property Hub 的萨姆·史密斯 (Sam Smith) 表示，“市场对开发商来说很艰难”，他表示他们正在享受该公司历史上最大的折扣。今年，我们通常会要求 13% 到 20% 之间的折扣价格，因为我们是批量购买。

“尽管我们看到较小的房东退出，但市场上仍然有许多投资者，而且许多有限公司房东目前正在购买。”

黎明前最黑暗？

全面复苏的道路是漫长的——一路上有很多坎坷。房屋建筑商和房地产经纪人显然正在苦苦挣扎。

建筑公司 Crest Nicholson 在公布上半年业绩亏损后下调了今年的利润指引，房地产经纪人 Foxtons 由于销售市场疲软，2026 年上半年税前利润下降了 57%。

房地产咨询公司 Moliere 表示，伦敦未售出的新竣工房屋数量创历史新高。

那么现在是买入的好时机吗？

如果市场转差且价格进一步下跌，人们可能会倾向于推迟购买。

事实上，即使市场复苏的时机已经成熟，它也可能在开始上涨之前进一步下跌。

然而，如果您长期买入，那么您有时间等待市场小幅下跌，并有望在卖出之前恢复。

克雷格·菲什（Craig Fish）表示，逢低买入比等待价格再次开始上涨要好。

他说，我告诉客户不要等待发令枪还没有响起。 “如果这些数字今天有效，那么它们会比等待复苏时效果更好，而当它们变得明显时，复苏已经体现在价格上。”

还有一种观点认为，房价下跌实际上会帮助人们搬进更大、更贵的房子。

如果他们价值 50 万英镑的房屋现在价值 45 万英镑，下跌 10%，那么路边价值 100 万英镑的房屋现在很可能价值 90 万英镑。

这意味着他们在出售时损失了 50,000 英镑，但在购买时节省了 100,000 英镑。

“每个人都关注我们是否已经触底。如果你真的要搬家，那么担心的事情就大错特错了。”抵押贷款经纪人 Heron Financial 的创始人马特·科尔森 (Matt Coulson) 表示。

“当你同时出售和购买时，你是在同一个市场进行交易，因此总体价格并不重要。

两者之间的区别很重要，但大多数人忽略的是：在疲软的市场中，交易很便宜。

“降级10%比你出售的小房子比你购买的大房子要花费更多的钱，所以升级的成本实际上下降了。

“期待已久的复苏将使交易更具吸引力。”

尼古拉斯·芬恩补充道：“一旦市场发生转变，就像一艘出海的船，你可能会错失良机。”

最好购买低于约。如果您在价格上涨时尝试购买，您更有可能出价过高或感到惊讶。这就像一场 eBay 竞购战。

“当抵押贷款利率下降时，我认为市场将会发生变化。利率下降 1% 可以使抵押贷款便宜 20% 到 25%。

目前，买家可以在有大量待售房屋的地区进行艰难的讨价还价。

抵押贷款机构Gen H的首席商务官Peter Docker表示，“市场目前对买家有利——挂牌房屋价格同比持平，但根据Rightmove的数据，销量下降了约6%。”如果您要购买第一套房子，现在可能是购买的最佳时机。

寻找便宜货

检查列表网站 Rightmove 和 Zoopla，看看您所在地区的卖家有多绝望，看看有多少房屋正在缩小规模或在市场上停留太久。

如果房屋在未低于报价或未标记为已售出的情况下退出市场，则被视为未能出售。尼古拉斯·芬恩 (Nicholas Finn) 表示，这种房产类型的报价时机已经成熟。

他说：“如果你出低价，不要说这是买方市场。”用附近出售的其他类似房屋的证据来支持这一点，并解释该数字背后的原因。”

国内部分地区卖家终于接受了市场现实，减少了损失。

根据 PropertyData 对土地登记数据的分析，在伦敦东部的金丝雀码头、狗岛、坎宁镇和皇家码头，过去 12 个月约有 43% 的人亏本出售房产。

这种现象不仅限于伦敦。去年，达勒姆郡和利物浦市中心的希尔登超过三分之一的卖家都亏本出售。

诺维奇买房出租平台 Property118.com 的创始人马克·亚历山大 (Mark Alexander) 表示，买家可以在公寓上讨价还价。在做出承诺之前，请检查年度服务费、地租和租赁条款。

他说，许多主要城镇的数百甚至数千套待售公寓的估值最近急剧下降。

“许多房东都急于离开，因此对许多有利的房产提出低于要价 10% 或 20% 的报价可以显示出真正的便宜。”

据 Zoopla 称，目前出售的公寓中有 80% 在六个月内找不到买家。

PropertyData 对土地登记数据的分析发现，大多数在谢菲尔德、伯明翰、莱斯特和纽卡斯尔市中心出售公寓的业主目前的平均损失约为 40,000 英镑。

Rightmove的数据也清楚地表明，许多地方的要价都面临着压力。

在伯明翰的热门地区埃德巴斯顿，平均要价同比下降9%至304,878英镑，平均房屋需要93天才能找到买家，比去年延长了21天。

在利兹的 Seacroft，平均要价下降了 7%，至 208,162 英镑，平均房屋需要 65 天才能找到买家，比一年前增加了 20 天。

在多塞特郡的沙夫茨伯里，平均要价下降了 11% 至 334,775 英镑，房屋需要 83 天才能找到买家，比一年前延长了 43 天。

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