我們購買的房子受到 1926 年起的限制性契約的約束：我們應該擔心嗎？

我們收到了一份房子的報價。它屬於教區，所以我們從教堂購買。

我從土地登記處網站購買了一份土地所有權登記冊，其中提到了 1926 年 12 月的“限制性契約”。

該房屋於 2002 年出售給教堂之前，於 20 世紀 90 年代才建成。

契約登記冊接著指出，原始契約“首次記錄時並未製作”。

這意味著什麼？我們如何知道這個約是什麼？我們應該擔心嗎？

《This is Money》的埃德·馬格努斯 (Ed Magnus) 回應： 限制性契約的存在無疑令人擔憂，以 7 英鎊購買地契是明智的第一步。

購買房屋是人生中最大的財務承諾之一，您不希望最終的結果會限制您對房產的用途或使未來的出售變得更加困難。

限制性契約是寫入財產所有權的具有法律約束力的條款，規定所有者可以或不可以對財產或土地本身做什麼。

例如，它們可以阻止業主進行改建或擴建，或在家經營生意。

事實上，該聯盟是在近一個世紀前創建的，這一事實會讓許多人認為這不再是他們需要擔心的事情。畢竟，幾乎可以肯定，那個設置它的人已經不在我們身邊了。

然而，結婚戒指的年齡並不一定會影響其有效性。實際上，這些條款“應適用於土地”並適用於所有未來的買家，除非它們被刪除。

您與我分享的地契登記冊顯示，買方和賣方之間於 1926 年 12 月 21 日進行了合法轉讓，並且“包含 限制性條款，但在首次註冊時既沒有出示正本契約也沒有經過核證的副本。

為了尋求專家建議，我們採訪了 奧利維亞·艾格戴爾·佩吉Joseph A Jones & Co LLP 合夥人兼房地產部門負責人 邁克·漢森BLB Solicitors 的合夥人兼財產訴訟顧問。

Olivia Egdell-Page，Joseph A Jones & Co LLP 合夥人兼房地產部門負責人

這個限制性條款是什麼？

奧利維亞·埃格德爾-佩奇回應： 限制性契約是指不得在您擁有的土地上從事或從事某些活動的義務。

根據承諾的性質，對所有者的影響會有所不同。

有時，這些限制可能是非常籠統的，例如不養雞或給鄰居造成滋擾或麻煩。

我們經常看到禁止使用房產出售酒類或用作“舞廳”的契約，這在已建成的住宅區中可能不是買方的意圖。

然而，在某些情況下可能會施加更廣泛的限制。

這些措施可能包括限制在該房產或土地上的建築物開展業務，這些限制至今仍然具有現實意義。

實施的可能性有多大？

奧利維亞·埃格德爾-佩奇回應： 應用協定並不總是可行的。為了迫使業主遵守契約，受益方（通常是鄰近的土地所有者）必須證明與受違法行為影響的地區的土地有足夠的聯繫。

如果個人或實體長期擁有土地，執行的可能性就會大大降低。

因此，契約越舊，受益人執行契約或證明與受益土地有足夠聯繫的可能性就越小。

在此基礎上，我想說，1926 年的契約在實踐中不太可能得到執行，但當您購買房產時，它們仍然具有相關性，而且我總是會建議我的客戶了解影響他們所購買房產的契約的性質，無論它們何時實施。

如果這些條款是為了後續所有者的利益而製定的，並且可以證明所有權鏈，那麼它們仍然可以執行，因此隨著時間的推移，這些條款不會自動失效。

邁克·漢森補充道： 地籍標題提及一項歷史行為而對其內容提供的信息卻如此之少，這是不尋常的。

提及 1926 年契約的事實意味著它所包含的限制性契約很可能具有約束力，即使在財產首次註冊時並未出示原始文件。我理解為什麼這種不確定性令人不安。

限制性契約是一種具有約束力的承諾，承諾不在該領土內做任何事情。這對一塊土地（在本例中是您打算購買的財產）造成“負擔”，並使另一塊土地（通常是在契約成立時擁有的鄰近土地）“受益”。

由於土地受到限制性契約的約束，受益土地的當前所有者原則上可以強制執行限制。

這個時代的典型條款包括禁止商業用途、進一步開發、細分地塊或建造額外的住宅。

儘管罕見，但現有房屋的建造也可能違反了該公約。如果沒有行為，你就無法確定哪些內容是被禁止的，因此隨時存在被強制執行的風險。

這種風險可能比看起來要低。該協議已有近一個世紀的歷史，自 1993 年起就已登記在冊。對於受益土地所有者來說，需要很長時間才能提出擔憂，特別是如果該財產已被毫無問題地使用和占用。實際上，其中許多約定已被廢棄。

Mike Hansom，BLB 律師事務所合夥人兼財產訴訟顧問

他們應該做什麼來保護自己？

邁克·漢森回應： 處理這種情況的通常方法是使用賠償保險。

這是買方或賣方採取的一項獨特政策，如果有人試圖執行該契約，它可以保護您。

您的產權轉讓師會就承保範圍向您提供建議，但保單通常涵蓋由此產生的財產價值減少。

它們還可能包括與辯護索賠相關的法律費用，包括向高等法院（土地分庭）（其職能為法院）申請更改或取消契約，因為它已經過時或妨礙合理使用。

通常，此類保險附帶條件，例如不採取任何可能提醒鄰居注意承諾或保險單存在的行動。

保險並不能消除承諾，但確實可以降低財務風險。

實際的替代方案——要求賣方找到或重建丟失的契約——可能不可行，並且可能會危及您的購買。

奧利維亞·埃格德爾-佩奇補充道： 為了在文件丟失且無法找到時保護您，律師經常要求針對影響所有權的未知條款提供賠償保險。

一般來說，這些保單涵蓋因受益者採取強制措施而造成的任何價值損失。

在這種情況下，這將是我的建議，前提是買方及其貸方了解其影響並同意在此基礎上繼續進行。