我和我的合作夥伴正在考慮購買一根我們認為可以增加顯著價值的實幹桿。
我們在市場上發現了一些機會。然而，雖然這些房產可以滿足我們未來兩到三年的需求，但當我們計劃組建家庭時，我們可能很快就需要一個更大的房子。
當時機成熟時，我們的計劃是搬到 租金抵押 並釋放財產淨值，最終購買我們的家庭住宅。我們對租賃市場做了研究，回報很好。
如果我們買的房子條件很差，然後決定在三年內再融資併購買下一套房子，我們是否需要支付 印花稅 如果我們保留第一套房子出租，第二套房買家有補貼嗎？
項目：我們的讀者想要購買一棟建築作為第一套房子，然後在三年內購買他們的家庭住宅並出租第一套房子 – 但擔心印花稅。
《This is Money》的埃德·馬格努斯 (Ed Magnus) 回應： 您的計劃可能有其優點，特別是在考慮了裝修所需的所有建築成本後，您的房屋的價值遠遠超過您所支付的費用。
但印花稅和土地稅對您的下一個房產的影響使該計劃比過去更加昂貴。
2016 年之前，第二套住房的印花稅稅率與首次購房者或搬家者支付的印花稅稅率沒有什麼不同。
現在一切都變了。 首次購房者可享受特殊印花稅豁免，而租賃和第二套房買家則需支付更多費用。
首次購房者只需為購買價格超過 30 萬英鎊的房產繳納印花稅，而搬家者則需要為購買價格超過 12.5 萬英鎊的房產繳納印花稅。
對於搬家者來說，印花稅從高於 125,000 英鎊門檻的 2% 開始，然後升至高於 250,000 英鎊的 5%，直到超過 925,000 英鎊的 10% 門檻。超過 1,500,000 英鎊，稅率升至 12%。
對於首次購房者來說，房產購買價格的前 30 萬英鎊是免稅的，然後開始徵收 5% 的稅率。至關重要的是，如果首次購房者購買價值超過 50 萬英鎊的房產，他們將失去免稅資格，並需要支付正常的搬遷費。
在英格蘭和北愛爾蘭，買房出租的投資者和第二套住房購買者比購買自住房產的人要多支付 5%。在蘇格蘭和威爾士，價格略有不同。
該補助金將添加到財產的全部成本中，包括搬家者和搬家者的免稅部分 首次購房者。
所以，即使第一個買家不付款 印花稅 對於價值 30 萬英鎊的房產，租賃或第二套房買家最終將支付 2 萬英鎊。
為了尋求專家建議，我們採訪了 馬克·巴雷特Property Tax Advice Ltd 的稅務專家以及 菲爾·布萊克本Lubbock Fine 的稅務助理。
稅收陷阱：印花稅是按高於一定門檻的不同稅率徵收的，並且多年來已經多次改變。
他們將為第一套房產支付多少印花稅？
馬克·巴雷特 回應： 假設您在英格蘭購買房產，如果您是首次購房者並將該房產作為您的主要住所，那麼如果該房產不超過 500,000 英鎊，您將有權享受首次購房者印花稅減免。
這是一筆巨大的節省，因為前 300,000 英鎊免印花稅，您只需支付購買價格與 300,000 英鎊之間差額的 5%。
您可能聽說過有傳言稱，11 月 26 日的預算中可能會對 SDLT 和市政稅進行更改，但這當然還不得而知。
Mark Barrett，Property Tax Advice Ltd 稅務專家
他們將為第二套房產支付多少印花稅？
馬克·巴雷特 回應： 如果，當您最終搬到新家時，您將原來的財產保留在您的名下，那麼您將有責任支付第二份土地補助金。
另一種選擇是，如果您認為房產租賃將是眾多投資中的第一項，也是您一生整體財務計劃的一部分。如果是這種情況，開設一家有限公司可能是一種選擇。這是房地產投資者常用的一種策略，可以改變他們的納稅方式。如果您這樣做，您就可以以較低的價格將您的第一處房產出售給公司。
公司在從您那裡購買房產時必須繳納印花稅，但這也意味著您在購買第二套較大的房屋時無需支付更高的附加費。
菲爾·布萊克本補充道： 購買第二套住房時，政府向買家額外徵收 5% 的印花稅。這意味著，如果房產價值 600,000 英鎊，印花稅為 50,000 英鎊，而標準稅率為 20,000 英鎊。
通常，當買家購買房屋以取代其主要住所時，無論他們是否已經擁有第二套住房，附加費均不適用。然而，保留您的主要住所作為出租並不構成替代。
因此，在這種情況下，這對夫婦必須額外支付 5%，因為 HMRC 會認為他們正在購買第二套住房。
然而，讀者應該考慮一些重要的警告。如果第一套房子在購買新房產後三年內出售，則可以收回補貼，前提是新房產實際上用作主要住宅。
對於這對夫婦來說，這意味著在三年內處置原來的房產並結束出租銷售。
Phil Blackburn，Lubbock Fine 稅務助理
他們還應該注意哪些其他稅務影響？
馬克·巴雷特 回應： 租賃房產可以帶來利潤，但您還需要了解通常所說的第 24 條對抵押貸款費用稅收減免的影響。
這意味著您將獲得出租房產抵押貸款利息的稅收減免，但減免限額為 20%。
如果你們中的一個或兩個已經按照最高稅級納稅，這種稅收減免的限制可能會代價高昂——但有兩種可能的選擇。
如果您的計劃只是擁有一處出租房產，那麼將其保留在您的名下可能是正確的決定。
當您購買要出租的房產時，請確保您以“聯名租戶”的身份購買它，因為這使您可以選擇創建信託契約並將較大份額的收入分配給你們中支付較少的一方。 所得稅 當你來租的時候。
如果你們中的一人收入很少或沒有收入，這會限制第 24 條的效果。
菲爾·布萊克本補充道： 底線很簡單：保留第一套房子出租在經濟上具有吸引力，但會導致下次購買時的印花稅費用顯著提高，除非原始房產在三年內出售。
強烈建議尋求專業建議，以確保正確應用規則並避免代價高昂的錯誤。
