我在美國居住了二十多年，現在正在出售我在倫敦的房產。我和我的伴侶住在美國。
英國的房產是在這段時間租的，但現在我要賣掉它，我擔心稅收。
我買下這處房產時已經住了八年，但它已經出租了29年。
如果我出售，我是否需要繳納英國資本利得稅，金額是多少？該房產以 51,000 英鎊購買，現價值約為 800,000 英鎊。
我的資本利得稅賬單將以此為基礎？將資金轉移到美國會產生什麼影響？
CGT：對於住宅物業，目前對基本稅率納稅人徵收 18% 的資本利得稅，對高稅率納稅人徵收 24% 的資本利得稅。
《This is Money》的埃德·馬格努斯 (Ed Magnus) 回應： 這是一個有趣的問題，也引發了一些發人深省的答案。
最有趣的是，外籍人士在英國繳納資本利得稅時似乎享有一些優勢。
這是因為他們可以根據 2015 年的市場價值來計算收益，而不是使用他們擁有房產的整個時間。這可能會帶來巨大的節省。
如果您在 2015 年 4 月 5 日之前購買了該房產，則需要確定該房產截至 2015 年 4 月 5 日的價值（稱為“重新定基”）。
然後，您必須計算 2015 年 4 月 5 日的價值與您出售該房產的價格之間的差額。
您還可以扣除 2015 年 4 月 5 日之後發生的任何房產裝修費用以及與出售房產相關的法律費用。
您還可以使用其他方法來計算資本利得稅，這些方法可能更有利，具體取決於您的情況。
資本利得如何徵稅？
對於住宅物業，基本稅率納稅人的資本利得稅為 18%，高稅率納稅人的資本利得稅為 24%，但對於任何重大收益，人們可能會以較高稅率支付大部分資本利得稅。
這是因為資本利得被添加到一個人的正常收入中來確定稅率。
當人們出售房屋時，他們通常有權獲得主要私人住宅減免（PRR），這在大多數情況下可以保護他們免受資本利得稅。
然而，如果像我們的讀者那樣，他們在擁有房產的同時將其出租，那麼他們在出售時就失去了獲得全額 PRR 的權利。
隨著財產的出租，他們將失去它。因此，當他們出售時，他們需要計算在房子裡度過的時間與租賃時間的比例。
PRR 也完全適用於過去 9 個月的佔有，無論是否有人居住在該房產中 – 前提是該房產在某個時候是他們的主要住所。
那麼這對於我們作為非英國居民的讀者來說意味著什麼呢？
由於我們的讀者現在是美國居民，他們計算資本利得稅的方式將與居住在英國的人不同。
我們決定向稅務專業人士尋求建議，不僅要確認他們將如何計算資本利得，還要確認他們是否面臨在美國和英國雙重徵稅的風險。
為了尋求專家建議，我們採訪了 大衛·波特曼會計、審計和諮詢公司 Lubbock Fine 的稅務合夥人 大衛·丹頓財富管理公司 Quilter Cheviot 的技術經理。
David Portman，會計、審計和諮詢公司 Lubbock Fine 的稅務合夥人
大衛·波特曼回應： 假設您的讀者俱有英國非稅務居民身份，他們將對非英國居民承擔責任。 資本利得稅 (NR-CGT) 出售房產的任何收益。
由於NR-CGT從2015年4月6日才開始實施，增益的計算規則很複雜。納稅人可以選擇以下三種方案之一。
首先，默認方法。出售所得收入扣除出售成本和截至 2015 年 4 月 5 日的房產市場價值。估價必須由合格的專業測量師或評估師提供。
二、線性分佈法。扣除銷售收入，扣除銷售費用，扣除財產的初始成本以及購買過程中產生的任何費用。
然後，收益將分攤到整個持有期，並且只有 2015 年 4 月 5 日之後的部分才需納稅。
三是回顧法。扣除出售所得款項，扣除出售期間發生的費用，扣除財產的初始成本和購買期間發生的費用。
更複雜的是，主要私人住宅減免 (PPR) 的有效期為您的讀者在該房產中居住的八年，加上所有權的最後九個月。
PPR 允許出售其居住的主要住宅的人避免繳納 GCT。它會根據 PPR 救濟的持續時間與拘留總持續時間的比例減少。
如果選擇第一個或第二個選項，他們實際上將失去八年內的任何 PPR 減免，但這必須權衡這些選項的好處。
由此產生的收益應按 18%（應稅收入/收益總額不超過 37,700 英鎊）的稅率（扣除 3,000 英鎊的年度津貼後）納稅，此後按 24% 的稅率納稅。
您必須分析這些數字並選擇最有利的選項。建議他們尋求專業建議。
David Denton，財富管理公司 Quilter Cheviot 技術經理
選擇哪種方法？
大衛·丹頓回應： “默認”方法考慮的是 2015 年 4 月的值，之前的收益可以忽略。
“時間分配”方法考慮了總所有權期限和自 2015 年 4 月 5 日以來的期限。這意味著只有 2015 年 4 月之後所有權期限的收益才會被徵稅，但計算為自 2015 年以來的所有權期限與總所有權期限相比的一小部分。當 2015 年沒有建立任何值時，這很有用。
最後，“線性”方法檢查購買和出售之間的價格差異，因此通常只對已產生損失的房地產轉讓有利。
在這種情況下，在不知道該人的其他財務狀況的情況下，時間分配可能會將收益降至最低。
因此，購買和銷售價格之間的差額，減去購買、銷售和裝修成本，將根據第 29 個所有權期限按比例減少，該期限基於作為私人住宅佔用的年數，加上 2015 年 4 月之前擁有的年數和九個月的總和。然後，該價值可以進一步減少每年 3,000 英鎊的免稅額。
然而，根據 2002 年英美雙重徵稅條約，儘管向英國稅務海關總署支付的金額將減少美國的風險，但根據美國法律，該個人可能對同一財產負有美國報告和納稅義務。將收益轉移到美國不應產生任何額外稅款。
應向兩個地點的適當合格人員尋求建議。
他們多久需要繳稅？
大衛·波特曼回應： NR-CGT 申報表必須在銷售後 60 天內填寫並提交給 HMRC。 NR-CGT 還必須在 60 天內支付給 HMRC。
他們會被雙重徵稅嗎？
大衛·波特曼回應： 英國和美國簽訂了雙重徵稅協定，因此在英國繳納的任何稅款通常都會被美國稅款抵消。
獲取專業的美國稅務建議，以確認稅務情況和報告義務。
如果房產有抵押，抵押貸款的償還本身也可能產生應稅事件，具體取決於美元在抵押貸款期限內的波動。
如何減少他們的資本利得稅賬單？
大衛·丹頓回應： 私人住宅減免 (PRR) 可以減少收益，2015 年 4 月 5 日之前的財產減免也可以減少收益。
如果該房產在任何特定時間都是納稅人的主要且唯一的住所，則納稅人可以從他們開始佔用該房產之日起，直至該房產不再是其主要住所之日，申請 PRR。
在這種情況下，所有權的最後九個月將有資格獲得 PRR，即最後幾年的減免。購買和銷售成本以及擴建等改進工程也可以減少應稅收益。
