我擁有一套租賃公寓，剩餘租期為 39 年，我想續租。
自從研究這個問題以來，我對它的成本感到震驚：根據一項估計，它需要 25 萬英鎊。
看來，延長租約的成本最終將是39年租約的房產價值與全額租約的房產價值之間的差額，這似乎不公平。
我也關心印花稅。與我交談的專家建議，因為我擁有另一處出租的房產，所以我將承擔第二套房主支付的額外 5% 的印花稅。
但我要延長租約的房產是我的主要住所，所以我認為不需要收取附加費。你能幫忙嗎？
租賃權：在英格蘭和威爾士，許多公寓都是通過租賃協議出售的，該協議賦予業主在該房產中居住指定年限的權利。
《This is Money》的埃德·馬格努斯 (Ed Magnus) 回應： 延長租約可能是一件昂貴的事情，明智的做法是質疑所有這些成本。
目前，您需要支付所謂的婚禮費用。
我說“目前”是因為根據《租賃權和永久業權改革法案》，租約延期計算的這一要素將來可能會被廢除。
租賃期少於 80 年的房屋應支付婚姻價值，並且基於租賃延期後將發生的增加。
換言之，它是自由所有者和租賃所有者的部分利益合併而產生的經濟利益，因此稱為“婚姻”。
婚姻的價值必須與土地所有者按 50:50 的比例分享。實際上，這意味著承租人需要向土地所有者支付婚姻價值的 50%，作為續租應付溢價的一部分。
除了婚姻的價值之外，您還必須為贖回租約中剩餘的地租以及您自己和自由持有人的法律和估價費用做好預算——根據現行法律，您也必須支付這些費用。
如果要廢除或改革婚姻的價值，那麼在嘗試延長租約之前可能值得等待幾年。
然而，這是一個風險，因為如果現任政府未能遵守《2024 年租賃權和永久業權改革法案》，您的租約只會變得更短且延期成本更高。
租賃和共享所有權改革法案的細節原定於今年年底前公佈，但已被推遲。
對你來說，還有印花稅的問題。許多考慮延長租約的人可能不會認為會有 印花稅 支付。但事實是這樣嗎？
為了尋求專家建議，我們採訪了 傑西卡·加布特Property Tax Advice 和 RiverView Portfolio 的諮詢會計師。
傑西卡·加布特 回應： 租約延期是印花稅中一個特別複雜的領域，但讓我們來詳細分析一下。
在考慮印花稅問題時，我喜歡將其分為兩部分。
首先，計算依據是徵收印花稅的價值。其次，適用稅率——如何對該價值徵稅。
Jessica Garbutt，Property Tax Advice 和 RiverView Portfolio 的諮詢會計師
對於租約延期，其基礎由兩個不同的要素組成。租賃溢價是您為延長或續訂租賃而支付的金額，淨現值 (NPV) 是租賃期內應付的總地租。
就 SDLT 而言，這兩個要素的處理方式不同，因此必須單獨考慮。
租金費用根據 SDLT 住宅費率收取，就像您購買永久業權房產一樣。
您認為您需要繳納第二居所印花稅而不是主要居所印花稅的想法也是正確的。
與永久業權購買或最初的買房出租不同，租賃延期被視為單獨的、應課稅的土地權益，因此不被視為替代您的主要住宅。
當您在 2019 年購買公寓時，此次購買被視為您之前主要住宅的替代品，因此僅適用標準 SDLT 費率，即使您當時擁有另一處房產。
不幸的是，租約延期並不構成您主要住所的替代。因此，由於您已經擁有另一處房產，因此可能需要額外繳納 5% 的土地附加費。
因此，在您的情況下，租金溢價為 250,000 英鎊時需繳納印花稅，125,000 英鎊以下的印花稅為 5%，125,001 英鎊至 250,000 英鎊之間為 7%。
這意味著延長租約可能會花費您 15,000 英鎊的印花稅。
地租的淨現值要素按不同的稅率徵稅。對於住宅租賃，SDLT 對租金 NPV 的前 125,000 英鎊收取 0% 的費用，對超過此閾值的任何金額收取 1% 的費用。
話雖如此，對於住宅物業來說，不太可能支付 SDLT，因為地租的 NPV 很可能在 0% 範圍內。
然而，由於租賃 SDLT 的複雜性以及需要考慮這些因素和任何額外的財產附加費，如果您希望準確估算應付的 SDLT，尋求專家建議非常重要。
