特朗普政府表示正在製定一項計劃，使 50 年期抵押貸款成為現實，此舉旨在幫助美國年輕人買房。
聯邦住房金融局局長 Bill Pulte 表示：“50 年期抵押貸款只是我們目前正在開發的眾多解決方案中的一個潛在武器。” 在社交平台X上寫道 週末，他稱這個想法“徹底改變了遊戲規則”。
普爾特的聲明是在特朗普總統之後發表的 提出了這個想法 在 Truth Social 上，發布了一張冒充 50 年抵押貸款創建者的照片。
細節仍然很少，但長期貸款選擇可能意味著房主的每月付款較低——消除了眾多負擔能力障礙之一，這些障礙將首次購房者的典型年齡推向了 記錄記錄。
然而，比當前 30 年標準延長 20 年的抵押貸款也會有重大缺點，包括總利息成本顯著升高以及建立股本的速度較慢。
如果需求增加而住房供應沒有相應增加，價格可能會上漲得更高，從而消除大部分預期收益。
Redfin 首席經濟學家達里爾·費爾韋瑟 (Daryl Fairweather) 表示：“這不會解決房地產市場的核心問題。” “這可能會給某些人帶來一些意想不到的後果，但也可能會給其他人帶來好處。”
《The Hill》的姐妹網絡 NewsNation 聯繫了監管房利美 (Fannie Mae) 和房地美 (Freddie Mac) 的聯邦住房金融局 (FHFA)，了解有關這一想法的更多細節，但沒有收到回复。
它會降低您的每月付款嗎？
延長抵押貸款期限旨在減輕每月付款並擴大獲得住房所有權的機會。理論上，每個月可以節省數百美元，但這並不能保證。
由於期限較長的貸款使貸方面臨更大的風險，因此它們的利率通常較高。這就是為什麼有15年期抵押貸款 目前為5.5%相比之下，30 年期貸款的利率約為 6.2%。
如果 30 年期和 50 年期抵押貸款的利率相同，則一般購房者首付 20%，期限較長的貸款每月可少支付約 250 美元，但隨著時間的推移，其支付的總利息會高得多。
如果 50 年期利率高出類似於 15 年期和 30 年期貸款之間的差異，那麼每月的儲蓄將縮減至約 60 美元。
“節省 150 至 200 美元並不能真正解決問題，”抵押貸款顧問兼“利率更新”主持人 Dan Frio 週一告訴 NewsNation。
假設當前利率下降 20%，當前房價中位數為 415,200 美元，每月還款額為 根據房利美 (Fannie Mae) 的抵押貸款計算器。 該計算不包括稅費和保險費。
- 15 年期固定抵押貸款（5.5%）：每月 2,714 美元（本金和利息）
- 30 年期固定抵押貸款（6.2%）：每月 2,034 美元（本金和利息）
- *50年期固定抵押貸款（6.2%）： 每月 1,798 美元（本金和利息）
- *50 年固定抵押貸款（6.9%）： 每月 1,973 美元（本金和利息）
您還要支付多少利息？
雖然較長的貸款期限可能會降低您的每月還款額，但將這些還款期限再延長二十年就意味著要支付更多的總利息——可能會多出數十萬美元。
NerdWallet 貸款專家凱特·伍德 (Kate Wood) 在一份聲明中表示：“貸款期限內支付的總利息將是驚人的，因為即使利率較低，你也會看到 50 年的利息。”
示例：350,000 美元的貸款利率為 6.2 百分比：
- 30年期抵押貸款： 每月還款額（本金+利息） 約 2,144 美元和 約422,000美元 充滿興趣
- 50年期抵押貸款： 每月還款額（本金+利息） 約 1,894 美元和 約$787,000 充滿興趣
伍德指出，在如此長的時間內還清貸款也可能意味著以“極其緩慢的速度”建立股本。
由於多種原因，它並不理想。這意味著房主在更長時間內擁有更少的房產，從而減少了財富增長並限制了搬遷或再融資的靈活性。它還增加了經濟衰退期間的風險，如果房價下跌，房主更有可能陷入困境。
你一生中會擁有自己的房子嗎？
由於現在首次購房者的平均年齡是 40 多歲，50 年期抵押貸款意味著要在 90 歲的時候還清貸款——大約比 90 歲大 12 歲。 美國目前的預期壽命。
對於這個群體來說，50 年期抵押貸款沒有多大意義。但對於 20 歲以下的買家來說，好處可能更大。
費爾韋瑟說：“他們可能認為這是在晚年房價上漲之前進入的一種方式。”
她強調，僅僅因為有人開始申請 50 年期抵押貸款並不意味著他們必須堅持下去，並補充說他們最終可以再融資以獲得 30 年期貸款。
50年期房貸會影響房價嗎？
50年期抵押貸款可以提振需求，但如果住房供應沒有相應增加，每月的儲蓄可能會因房價上漲而化為烏有。
Realtor.com 高級經濟學家喬爾·伯納 (Joel Berner) 在一份聲明中表示：“這不是解決住房負擔能力的最佳方法。”
伯納表示，政府將更好地扭轉導致抵押貸款利率居高不下的“利率引發的通脹”。他還強調，要通過推動住房建設擴大住房供應。
一個 最近的 Zillow 估計 截至2023年，該國的住房短缺量將超過470萬套。
就連特朗普所在政黨的成員也對 50 年期抵押貸款的前景表示懷疑。
佐治亞州共和黨眾議員馬喬裡·泰勒·格林 (Marjorie Taylor Greene) 表示：“最終，它將獎勵銀行、抵押貸款機構和房屋建築商，而隨著時間的推移，人們將支付更多的利息，並在還清房屋貸款之前死去。” 寫在X上。 “欠債一輩子，欠債一輩子！”
眾議員托馬斯·馬西（肯塔基州共和黨）表示，這個想法“似乎是一個隱含的處方” 在社交媒體上發帖。
Fairweather 指出，政府官員目前只是在探索這個想法，尚不清楚 50 年期抵押貸款是否是合格甚至可行的抵押貸款產品。
