我們正在出售我們的房子，買家已收到其律師的詢問。
一切都很好，但重點放在溫室上。
儘管我們還沒有安裝溫室，但我們還有一個很長的表格要填寫。
10 年前我們買下這棟房子時就是在這裡——它建於 2005 年——我不記得陽台如此重要。
這是新的嗎？陽台現在被認為是一種障礙嗎？
音樂學院：許多人已接近生命的盡頭，律師似乎對他們更加謹慎
這是 Money 的 Jane Denton 回應： 雖然溫室曾經被視為住宅的豪華延伸，但 2023 年的調查結果表明，在某些情況下，當您出售房產時，它們可能會使您的房產價值下降高達 15,000 英鎊。
過時的溫室也可能是一種礙眼的東西，會立即給一些買家帶來不好的第一印象。
人們對能源績效證書評級和不斷上漲的能源費用的擔憂日益增加，這意味著尚未升級為更節能的溫室被視為負擔。
Reveal Doors and Windows 總監 David Weaver 表示：「多年來，科技和材料發生了很大變化，舊溫室可能即將達到使用壽命，這不僅會影響您的暖氣費用，還可能影響您房屋的價值。
對於買家來說，如果他們購買的房屋有溫室，無論是舊的還是新的，檢查溫室的狀況非常重要。
在檢查溫室時，買家應檢查屋頂、玻璃、門的整體狀況，並警惕任何可能違反建築法規的行為。
雖然溫室在 2005 年需要規劃許可但尚未獲得，但地方議會採取任何執法行動的時限早已過去，除非該房產已列入清單，但我知道你沒有。
我問了兩位律師，他們對為什麼你的買家問這麼多關於你的溫室的問題有何看法。
娜塔莉 史蒂芬森 (Stephensons) 產權轉讓部門助理布拉德利 (Bradley) 表示： 儘管對這個時代的音樂學院提出深入的質疑有些不尋常，但也不能肯定地說不應該提出任何質疑。
每處房產都是獨一無二的，個人因素會影響律師進行盡職調查的程度。
溫室在法律上被視為擴建，因此適用正常的規劃規則。
娜塔莉·布拉德利 (Natalie Bradley) 是史蒂芬森 (Stephensons) 產權轉讓部門的助理
如果當時需要規劃許可但未獲得，地方當局此前有四年的準備時間可以採取行動。
由於該溫室建於大約20年前，這個完工期限早已過去，這意味著地方政府因缺乏規劃許可而無法繼續完工。
另一方面，如果該房產被掛牌，情況就會發生很大變化。
規劃對受保護建築進行未經授權的工程並無時間限制。
在這種情況下，很可能需要徵得同意，並且您需要證明已獲得適當的許可，即使作品早於您擁有所有權。
如果符合特定條件，大多數溫室無需獲得正式的建築法規批准。豁免的主要標準如下：
• 建築物為一層，位於底層，面積小於30平方公尺。
• 它與主屋由外門隔開。
• 它有一個獨立的暖氣系統，與主樓分開。
• 所有玻璃和電氣裝置均符合適用的建築法規標準。
不符合建設規範的，適用期間為10年。該期限過後，地方當局不能再對音樂學院採取強制措施。
在某些情況下，法定所有權可能包含限制性契約，要求第三方同意才能新增財產。
然而，考慮到音樂學院的歷史，大多數律師認為執行的風險可以忽略不計。
與 10 或 20 年前相比，今天的律師傾向於採取更謹慎和規避風險的方法。
這通常是由於法規的變化、對盡職調查的更高期望以及抵押貸款機構施加的更嚴格的要求。
由於這些原因，音樂學院，尤其是較老的音樂學院，可能會提出更多問題。
然而，它們不應被視為一種責任；相反，它們是律師必須驗證的財產要素，以確保合規並最大限度地降低客戶的風險。
Olivia Egdell-Page，合夥人兼房地產經理 Joseph A Jones & Co. LLP 指出： 根據規劃法規，溫室的待遇與其他房屋擴建一樣。
它們通常可以作為許可開發的一部分進行建設，前提是工程符合特定的限制和條件。
如果建築物超出這些限制，您將需要申請建築許可證。
假設滿足這些條件，仍然存在建築法規以及工程是否需要這些法規的問題。
Olivia Egdell-Page 是 Joseph A Jones & Co. LLP 的合夥人兼財產主管
如果溫室與主屋由外門隔開，且溫室未連接到中央暖氣系統，則顯然，根據《建築法規》，此類溫室不需要獲得許可。
關於溫室的大小、玻璃的百分比及其相對於房屋的位置還有其他具體要求。
但是，對於任何歷史工作，您都需要考慮應用程式風險。
對於 2023 年 9 月 30 日或之前完成的所有工程，地方當局只能在工程完成後十二個月內對任何違反建築控制的行為提出起訴並採取執法行動。
對於大約二十年前完成的工作，因此不太可能申請。
如果存在真正的履約風險（對於最近完成的工程，尤其是自 2023 年 9 月 30 日以來完成的工程，其中完工時間已延長至 10 年），這種風險可能更大，那麼賠償保險可能是您的律師可以提供的一種選擇，以使交易能夠繼續進行。
這將花費相對較少的費用，並使買家安心。
話雖這麼說，如果工程距離竣工時間如此遙遠，那麼就有充分的理由認為這種保險不值得購買，因此也許您的律師可以要求買家解釋他們的擔憂。
然後，您可以尋求達成協議，確定這是否是一個需要保險的問題，或者總體而言，風險是否很低，以至於他們可以安全地採取立場，並相應地向買方和任何抵押貸款機構提供建議。
