我在西班牙，兩個城市面臨著同樣的危機，但反應方式卻截然不同。過去十年，馬德里和巴塞羅那的住房成本飆升，租金上漲了約 60% 以及每件的售價 90% – 離開年輕人、工薪家庭和退休人員 我發現很難留下來 在他們的地方，甚至找到一個。
然而，一方面，一個城市把一切賭注押在建設上，並給予大投資者自由發揮的空間，另一方面，儘管存在政治和體制限制，另一個城市卻謹慎地試圖將房地產市場導向公共利益。
這不僅僅是國家對比。這是兩個城市和兩種相互競爭的願景的故事，目前它們正在歐洲紮根。
住房消耗大
雖然西班牙經濟 繼續增長 從表面上看，實際情況卻講述了一個不同的故事：住房方面的不平等和排斥現像日益惡化。過去十年，超過一半的房屋是購買的 無抵押這表明許多房產不是由那些需要住房的人購買的，而是由那些已經擁有房產的人購買的。擁有至少 10 套住房的人數增加了 20%。
這就是我所說的 漂亮的房屋沒收。自 2008 年抵押貸款危機以來，超過 130萬台 已進入西班牙租賃市場。這些不是新建的房屋，而是工薪家庭失去的房屋，並被包括大型私募股權公司在內的投資者搶購。 2011年至2018年執政的保守黨政府不僅通過大規模銀行救助提供稅收減免和公共資金，而且還重寫了租賃法，將租戶本身變成這些機構的盈利資產。
中產階級業主社會的理想正在崩潰。那些已經擁有豐富資產的人正在購買更多房屋並取代工薪家庭。而這些家庭，如果幸運的話，現在正以高價租用同樣的房屋，讓富人變得更富有。對於許多人來說，唯一的希望就是繼承，只要他們的父母不必賣掉房子就能有尊嚴地度過晚年。
當前的危機並非一夜之間出現的。它是政府數十年干預的產物，旨在將住房轉變為金融資產。自 20 世紀 80 年代以來，西班牙遵循了一個熟悉的模式： 拆除社會住房 （現在僅佔所有家庭的 2-3%），移除 租金管制 對於新合同，提供 房主稅收減免 並大量餵食 抵押貸款債務。
這種模式引發了連續的建築熱潮，同時也伴隨著價格的急劇上漲。只要每個人似乎都能從不斷增長的資產價值中受益，就很少有人質疑這個模型。但這一解決方案最終被證明是不可持續的，將最年輕和最貧困的家庭排除在市場之外。 2008 年的危機殘酷地提醒我們，新自由主義方案最終失敗了。
大危機以來，留下來的人接連發起反擊。經過多年的租戶動員，由進步聯盟領導的西班牙政府最終通過了一項 新住房法 2023 年。它首次賦予地區和地方當局限制租金、提高空置房屋稅收以及禁止機構向租戶收取費用的權力。 2024 年和 2025 年的額外措施標誌著背離新自由主義正統觀念，例如擴大社會住房制度、下令取消 未經許可的 Airbnb 房源或開口 針對 非法收取費用的房地產公司。
儘管出台了新法律，但鼓勵投機投資的漏洞和稅收規則仍然存在，破壞了為公共利益重塑房地產市場的努力。雖然中央政府在一定程度上製定了框架，但真正的戰鬥是在各個地區和城市進行的，而且他們的反應也大相徑庭。
馬德里：富人的紅地毯
長期由保守的人民黨統治的馬德里公開抵制新法律。其領導人將整個城市地區視為開發商和資金面臨“不受限制、不受干預”的避難所。地區主席伊莎貝爾·迪亞斯·阿尤索 (Isabel Díaz Ayuso) 親自 吸引全球投資者 在投資公司貝萊德組織的活動中，向他們保證：“你在最好的時間、最好的地方進行投資”。
這些話並不是空話。馬德里有 出售社會住房 私募股權基金反對租金監管並促進 大規模建設。在“建設、建設、建設”的口號下，他希望通過放寬土地使用規則和加快許可證審批，僅靠供應就能解決危機，並稱官僚主義是罪魁禍首。然而，這種做法在西班牙及其他地區遭遇了失敗。最近的研究表明 供應限制 並不能解釋房地產價格，這只是 建造更多 不保證負擔能力。
巴塞羅那：一座反擊但難以獲勝的城市
在加泰羅尼亞東北部約 400 英里處，方法完全不同。加泰羅尼亞政府迅速採用了新規則，初步結果表明它們正在取得成果：巴塞羅那新合同的平均租金 下跌6.4%而在馬德里，這一數字繼續增加。
然而，該法律包含一個 漏洞：中期合同（最長 11 個月）和房間租賃不受監管。作為 預見的許多業主和經紀人 已經剝削 通過將標準租賃轉變為臨時租賃、將租金翻兩番並收取高昂費用來填補這一空白。儘管一再宣布，但沒有出台新的立法或有效的製裁措施。
與此同時，加泰羅尼亞政府最近批准了旨在遏制投機和加強社會住房的新措施。這些包括 禁止遊客出租 140 個城市——巴塞羅那也致力於這一方法，並將於 2028 年實施； 稅收改革 這會阻止大規模投機並幫助首次購房者，前提是他們購買的房屋 保持上限 將來;以及通過公共收購私人住房 優先購買權。越來越多的份額 新進展 還被指定為永久住房，確保公共和私人住房的長期負擔能力。
兩個城市，一種選擇
巴塞羅那和馬德里不僅代表著不同的政策，而且代表著不同的未來。
其中之一是建立公共政策規則，要求一些新的開發項目能夠永久保持可負擔性，並將其與旨在抑制投機的租金管制和稅收措施相結合。另一種是在“豐富”和增加供應的標誌下進行建設，通過放寬土地法規、加快審批速度和減少開發商稅收來實現。
現在說哪種模式會流行還為時過早，但經驗和研究表明，簡單地建造更多房屋並將住房留給市場並不會降低價格。
巴塞羅那的歷史表明，監管很重要，但還不夠。如果不嚴格執行並解決獎勵將住房作為金融資產使用的激勵措施，即使是善意的改革也會失敗。
這兩個城市提供了兩條道路之間的選擇：一條道路仍然是無限利潤的來源，另一條則試圖（儘管迄今為止不一致）將其重建為一種社會福利。
因為歸根結底，這不僅僅是住房問題。這是關於我們是否能夠阻止不平等的螺旋式上升，這種不平等使少數人富裕起來，同時侵蝕了越來越多的大多數人的生活水平，以及我們所居住城市的未來。
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海梅·帕洛梅拉 (Jaime Palomera) 是一位住房和不平等問題研究員、《住房劫持》一書的作者、巴塞羅那城市研究所 (IDRA) 和租戶聯盟的聯合創始人。
